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Geldwäsche

Das Geldwäschegesetz hilft dabei, Terrorismus zu bekämpfen und Steuerhinterziehung aufzudecken. Besonders im Immobilensektor fließen hohe Geldsummen und häufig ist die Mittelherkunft unklar. Aus diesem Grund nimmt der Gesetzgeber die Immobilenmakler in die Pflicht. Bei Verstößen gegen diese Pflichten drohen hohe Bußgelder. 

Verstößt ein Immobilienmakler gegen die Geldwäschevorschriften, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die je Einzelverstoß mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann. Bei vorsätzlichem Handeln sind es bis zu 150.000 Euro (§ 56 Abs.1 und 2 GwG). Zudem besteht die Gefahr von strafrechtlichen Konsequenzen, da ein Makler zur Beihilfe von Geldwäsche oder Terrorfinanzierung fungiert. Des Weiteren werden Verstöße für 5 Jahre öffentlich bekannt gemacht und führen somit automatisch zu schweren Imageschäden. 

Immobilienmakler gehören nach §2 Abs.1 Nr.14 GwG zu den Verpflichteten und müssen zwar nicht zwangsläufig einen Geldwäschebeauftragten ernennen aber die entsprechen Maßnahmen unabhängig von der Unternehmensgröße umsetzen. Zur Einhaltung des Geldwäschegesetz und Vermeidung von Bußgeldern sollten folgende Punkte umgesetzt sein: 

  • Anmeldung bei der Zentralstelle für Finanztransaktionssteuer 
  • Sorgfaltspflichten: Wann muss identifiziert werden
  • Sorgfaltspflichten: Wie muss identifiziert werden 
  • Risikomanagement und interne Sicherungsmaßnahmen
  • Geldwäsche in der Praxis: Wann wird es verdächtig und was ist zu tun 

Anmeldung bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchung 
Alle geldwäscherechtlich Verpflichteten, zu denen die Immobilienmakler gehören, müssen sich auf dem Portal der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) elektronisch anmelden (www.goaml.fiu.bund.de). Bei der FIU können Verdachtsmeldungen gem. Geldwäschegesetz abgegeben werden. Die Anmeldung stellt somit die Basis für die Tätigkeitsaufnahme dar. Beim Anmeldeprozess müssen persönliche Angaben zu den verantwortlich handelnden Personen gemacht machen.

! Achtung Praxistipp: Eine verpflichtende Anmeldung erfolgt erst ab dem 1. Januar 2024 (vgl. § 59 Abs. 6 GwG). Schon jetzt wird aber eine Anmeldung empfohlen, um Verdachtsmeldungen schnell an die zuständigen Behörden melden zu können. 

 

Sorgfaltspflichten: Wann muss Identifiziert werden
Immobilienmakler müssen die Identität ihrer Kunden überprüfen und bei Verdacht an die FIU melden. Folgende Punkte zählen zu den identifizierungspflichtigen Geschäften:

  • Vermittlung von Immobilien zum Kauf oder Verkauf. Hierbei sind beide Vertragsparteien zu identifizieren (§ 10 Abs. 6 Nr. 1 GwG). Hierbei gilt es zu berücksichtigen, dass die Identifizierung schon bei ernsthaftem Interesse erfolgen muss (§ 11 Abs. 2 GwG). Dies kann bei Erhalt des Kaufvertrags, Vereinbarung einer Reservierungsbestätigung oder einer Reservierungsgebühr der Fall sein. 
    Vermittlung von Mietverträgen, bei denen die monatliche Miete >10.000 Euro beträgt. Hierbei sind beide Vertragsparteien zu identifizieren (§ 10 Abs. 6 Nr. 1 GwG). Eine Identifizierung des Auftragsgebers muss bei Auftragserteilung erfolgen. Die Ausnahmen nach (§11 Abs.2 GwG) analog des Immobilenkaufs gelten ausdrücklich nicht.

! Achtung Praxistipp: Die Identifizierung durch und beim Notar ist nicht ausreichend. Desweiteren muss der Immobilienmakler bei "Stammkunden" und erneutem Vertragsschluss die bereits gemachten Angaben und Dokumente prüfen und aktualisieren. 

 

Sorgfaltspflichten: Wie muss identifiziert werden 
Grundsätzlich müssen Immobilienmakler den Käufer oder Verkäufer identifizieren. Hierbei ist zwischen natürlichen und juristischen Personen zu unterscheiden.

Natürliche Person: Der Kauf / Verkauf durch eine natürliche Person stellt die übliche Fallkonstellation für Immobilienmakler dar. Gemäß GWG besteht die Verpflichtung folgende Daten zur Identifizierung aufzunehmen (§ 11 Abs. 4 S. 1 GwG): 

  1. Vorname und Nachname
  2. Geburtsort
  3. Geburtsdatum
  4. Staatsangehörigkeit
  5. Wohnanschrift

Die Identifizierung kann anhand eines gültigen amtlichen originalen Personalausweises oder Reisepasses erfolgen. Zudem ist dieser Nachweis der Identifizierung zu dokumentieren, was durch Kopie, Scan oder Foto des entsprechenden Ausweises erfolgen soll. Dazu haben Immobilienmakler nicht nur die Pflicht sondern durch das Geldwäschegesetz das Recht zur vollständigen Kopie der Identifikationsunterlagen der Kunden. 

! Achtung Praxistipp: Die Kopie des Ausweises ist mit den Vorgaben der EU-DSGVO grundsätzlich vereinbar. Eine Weitergabe an Dritte ist allerdings untersagt. Eine Ausnahme stellen hier Strafverfolgungsbehörden dar. Stellen Sie jedoch im Rahmen Ihrer Löschkonzepte eine fristgerechte Vernichtung sicher. Dokumente, die die Erfüllung des Geldwäschegesetzes belegen, müssen mindestens fünf Jahre aufbewahrt werden, dürfen aber maximal zehn Jahre gespeichert werden, soweit nicht weitergehende gesetzliche Aufbewahrungsfristen gelten.

Juristische Person: Bei Veräußerung durch beispielsweise eine Gesellschaft müssen die Eigentumsstrukturen mit angemessenem Aufwand und Verfahren ermittelt werden (vgl. § 10 Abs.1 Nr. 2 GwG). Folgende Informationen müssen Immobilienmakler neben dem wirtschaftlichen Berechtigten erheben und dokumentieren (§ 11 Abs. 4 S. 2 GwG):

  1. Firma, Name oder Bezeichnung,
  2. Rechtsform,
  3. Registernummer, falls vorhanden,
  4. Anschrift des Sitzes oder der Hauptniederlassung,
  5. die Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder die Namen der gesetzlichen Vertreter.
  6. sofern ein Mitglied des Vertretungsorgans oder der gesetzliche Vertreter eine juristische Person ist: von dieser juristischen Person die Daten, die in den Aufzählungspunkten 1 bis 4 genannt wurden.

Zur Erhebung und Dokumentation der Daten müssen Makler einen Nachweis der Registrierung im Transparenzregister oder einen Auszug der über das Transparenzregister zugänglichen Daten einholen (§ 11 Abs. 5 Satz 2 GwG).

! Achtung Praxistipp: Ein Handelsregisteraufzug reicht aus, wenn sich die über das Transparenzregister zugänglichen Daten bereits zweifelsfrei aus dem Handelsregister ergeben. Unternehmen sind in der Pflicht, ihre Angaben im Transparenzregister ständig aktuell zu halten. Die getroffenen Maßnahmen bei der Identitätsüberprüfung sowie etwaige Schwierigkeiten müssen Makler dokumentieren.

 

Risikomanagement und interne Sicherungsmaßnahmen
Zur Verhinderung von Geldwäsche und von Terrorismusfinanzierung müssen Verpflichtete über ein wirksames Risikomanagement verfügen (§4GwG). Hierzu gehört die Erstellung einer Risikoanalyse und die Etablierung von internen Sicherungsmaßnahmen. Wichtig hierbei ist, dass sich interne Sicherungsmaßnahmen aus den dokumentieren Risiken der Risikoanalyse ergeben. Es bestehet also ein direkter Zusammenhang. 

  • Risikoanalyse: Bei der Risikoanalyse muss der Immobilienmakler ermitteln, ob und in welchem Zusammenhang er in Kontakt mit Personen geraten kann, die Schwarzgeld durch einen Immobilienkauf waschen wollen und dieses Risiko vollständig erfassen, bewerten und dokumentieren. Ein Risikofaktor kann zum Beispiel sein, dass ein Kunde seinen Wohnsitz in einem Drittstaat hat, in dem Korruption oder andere kriminelle Tätigkeiten stark ausgeprägt sind. 
    Achtung Praxistipp:  Verpflichtete haben die Risikoanalyse zu dokumentieren und regelmäßig auf ihre Aktualität zu prüfen, um gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen. Die Erstellung sollte jährlich erfolgen und zentral dokumentiert sein. Bei Nachfrage der Aufsichtsbehörde sollte diese aktuell und nachvollziehbar ausgehändigt werden können.

     
  • Aus der Risikoanalyse werden interne Sicherungsmaßnahmen abgeleitet. Hierzu können beispielsweise folgende Maßnahmen gehören (§6 Abs. 2 GwG): 
  1. Zuverlässigkeitsprüfung der Mitarbeiter (Polizeiliches Führungszeugnis) 
  2. Schulung zum Thema Geldwäsche inkl. Dokumentationsnachweis
  3. Arbeitsanweisung zum Vorgehen bei Verdachtsmomenten   
  4. Checkliste für einen Immobilienkauf / -verkauf  im EU-Ausland 

! Achtung Praxistipp: Dokumentieren Sie alle ihre Maßnahmen und Konzepte zum Thema Geldwäsche zentral, um Sie auf Nachfrage der Behörden jeder Zeit aushändigen zu können. 

 

Geldwäsche in der Praxis: Wann wird es verdächtig? 
Im Folgenden sind einige Beispiele aufgeführt, wann eine Verdachtsmeldung durch den Immobilienmakler erfolgen sollte:

  • Käufer ist bereit ohne nachvollziehbaren Grund einen viel zu hohen Preis und somit sehr deutlich über Marktniveau zu bezahlen
  • Käufer oder Verkäufer will die Courtage oder Teile des Kaufpreises in Bar bezahlen. (Achtung: Meldung in der Regel notwendig)
  • Kunde will seine Identität nicht offenlegen und will keinen Ausweis vorzeigen 
  • Käufer oder Verkäufer besteht drauf, dass im Notarvertrag ein niedrigerer als der vereinbarte Kaufpreis stehen soll 
  • Der Käufer will keinen Kapital- oder Finanzierungsnachweis erbringen 
  • Kapitalnachweis stammt aus dem EU-Ausland
  • .....

Wird ein Verdachtsfall an die FIU gemeldet ist der Immobilienmakler in der Regel von der Verantwortlichkeit freigestellt. Aufgehoben wird diese Regel nur, wenn der Makler die Meldung vorsätzlich oder grob fahrlässig unwahr erstattet hat (§ 48 Abs. 1 GwG). Halten Sie sich immer an die Vorgaben der Behörden. Eine Rückmeldung der FIU muss innerhalb von 3 Werkstagen erfolgt sein. Besteht ein Geldwäscheverdacht, darf der Immobilenkauf oder Verkauf erst durchgeführt werden, nachdem gemeldet wurde und alle Anweisungen der Geldwäschemeldestelle befolgt wurden. In der Regel ist dies in der Praxis aufgrund der längeren Zeitspanne bis zum Notartermin kein Problem. Wichtig: Es besteht ein Informationsverbot über eine Geldwäscheverdachtsmeldung. Sie dürfen den Käufer oder Verkäufer unter keinen Umständen über den Vorgang informieren. 

! Achtung Praxistipp: Dokumentieren Sie in Zweifelsfällen auch wieso Sie keine Meldung abgegeben haben und der Kauf einer überteuerten Immobilie trotzdem gerechtfertig ist. So schützen Sie sich und Ihr Unternehmen vor Bußgeldern.

 

Zusammenfassung durch NNW Consulting: Das existenzielle Risiko aufgrund der fehlenden oder nur teilweisen Beachtung der GwG-Vorgaben wird stark unterschätzt. Nur einen Ausweis kopieren erfüllt nicht die Anforderungen und schützt Sie nicht vor Bußgeldern. Schon mit kleinen Maßnahmen und einem kompetenten Partner an Ihrer Seite können Sie Ihr Unternehmen schützen. Lassen Sie sich von NNW Consulting beraten und Geldwäsche "Ready" aufstellen. Wir sind zertifiziert und helfen Ihnen dabei sich auf Ihren Unternehmenserfolg zu fokussieren.